Werden Liegenschaften an Nachkommen vererbt, kann es sich aus steuerlicher Sicht lohnen, diesen bei der Erbteilung besonders Beachtung zu schenken und den professionellen Rat eines Steuerfachperson in Anspruch zu nehmen.
Grundsätzlich wird bei der Vererbung die vermögenssteuerliche Qualifikation der Liegenschaften beim Erblasser als Privat- oder Geschäftsvermögen beibehalten.
Planen die Erben jedoch gemeinsam z.B. das ehemalige Elternhaus in ein Mehrfamilienhaus umzubauen, kann dies steuerlich zu einer Umqualifizierung der Liegenschaft führen (von Privatvermögen in Geschäftsvermögen).
Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn das Vorgehen das übliche Mass der schlichten, einfachen Vermögensverwaltung von Privatvermögen übersteigt und auch nicht bloss das Wahrnehmen einer günstigen Gelegenheit darstellt.
Das Bundesgericht hat in seiner Praxis folgende Indizien entwickelt, anhand derer die Gewerbsmässigkeit des Vorgehens beurteilt wird:
Es reicht aus, dass eines der vorgenannten Indizien erfüllt ist, damit eine Liegenschaft des Privatvermögens in Geschäftsvermögen umqualifiziert werden kann und der Verkauf als gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel taxiert wird.
Die Umqualifikation eines Liegenschaftsverkaufs in gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel hat zur Folge, dass bei der direkten Bundessteuer kein steuerfreier privater Kapitalgewinn mehr erzielt werden kann und der Gewinn als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit zusätzlich der AHV unterstellt wird.
Zusätzlich gilt es die folgende Faustregel zu beachten: «Einmal Liegenschaftenhändler, immer Liegenschaftenhändler».
Ein in diesem Zusammenhang als nicht schädlich einzustufendes Verhalten, stellt jedoch die Liegenschaftsentwicklung mit dem Ziel dar, die neubegründeten Stockwerkeinheiten selbst zu Wohnzwecken zu nutzen oder als Renditeobjekt zu vermieten.
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